文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 夏磊
房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。
香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，内地房地产市场迅速发展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。
自开埠后，香港经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一。经济高度繁荣，住房却面临困境。香港市民居住条件较差，人均住房仅16平米；房价持续多年上涨，市民买房背负巨大压力。1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20 倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%、9%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由于房价高，住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。
尽管香港政府兴建了大量的公营房屋，2016年香港房屋套户比达到1.09，房价居高不下，高房价与住房困境并存。
有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果。香港的高房价困境，与其住房制度的四大支柱直接相关。
先天供给不足的土地制度。鸦片战争后，港岛、九龙土地陆续归英国王室所有。1997年回归祖国，香港土地所有权归国家所有，使用权延续土地批租制度，通过拍卖、招标、协议对外出让，允许使用权自由转让，新批土地除特殊用地外，期限为50年，但土地供给长期不足，人均住宅用地仅10平米。这源于当局对生态保护的高度重视，占地37%的郊野公园无法开发，05年后因环保人士抗议，填海造地大幅减少，03-10年政府为维护楼市稳定，也大幅减少土地出让。
重交易轻保有的税收制度。在住房交易环节征收重税，香港居民购买首套房须缴纳4.5%以下的从价印花税，购买二套以上住房缴纳15%的从价印花税。非香港居民购房除缴纳15%的从价印花税，还须缴纳15%的买家印花税。此外，如果购买的是未满3年内转售的房屋，买家还须与卖家共同缴纳10%-20%的额外印花税，税基均为物业售价或评估价的较高者。但保有环节税负较低，税基为租金，包括5%的差饷与3%的土地租金，出租物业另缴15%的物业税。由于差饷与土地租金只占物业价值0.2%-0.5%，与欧美物业税1%-2%相比偏低。
高度发达的住房金融制度。香港的按揭灵活多样，支持多种形式贷款。本地居民购买首套房最低首付40%，但购买资助出售房屋或申请按揭保险，首付可低至5%，地产商与财务公司按揭首付低于20%，并支持首付款按揭。此外，香港还有加按（偿还部分贷款后重新按揭）、转按（银行间按揭转移）、楼换楼按揭（旧楼抵押支持新楼按揭）等按揭业务。香港实行联系汇率制，利率追随美国而长期处于低位，目前三大发钞银行按揭利率上限2.35%。按揭业务灵活，叠加利率低，刺激居民加杠杆购房。2017年，香港按揭贷款余额占GDP的45%，居民杠杆水平较高。
不平衡的公营房屋制度。公屋租金低廉，但轮候时间长，条件偏差。公屋租金为私人房屋1/3到1/7，居民满足资产收入限制，便可排队轮候。但平均需要轮候5.3年，且人均面积中位数仅13平米。07-17年，人均面积中位数仅提高1平米。资助出售单位以居屋为主，虽折价出售，但价格偏高且供应少。售价约为私人房屋的60%-70%，因与市场价挂钩，价格也水涨船高，房源供应少。02-17年，房委会年均仅竣工580个单位。
从市场结构看，香港住房供给呈现“双轨制”。政府主导建设的公营房屋居住人口占比近半，主要包括公屋与资助出售单位两类。2016年，公屋居住人口占香港人口29%，资助出售单位居住人口占16%，合计占比45%。此外，由于公屋数量众多，叠加房价过高，近一半家庭选择租房。2016年，香港租房家庭占比49%。
高房价困境并非香港独有，内地部分热点城市也面临相似的难题，深刻反思香港住房制度，以为来者鉴。在经济的相关度上，房地产业在香港经济中占比较高。房地产相关行业占GDP比重一度超过30%，06年以来保持20%-25%。2016年，土地出让金占财政收入22%，持有环节税收约占5%，交易环节印花税占3%，合计贡献32%。而土地供应不足为高房价埋下伏笔。因重视生态保护、楼市维稳等原因，香港土地供给不足，02-10年年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下，土地供给过少，叠加金融环境宽松，造成香港房价持续上涨。中产置业缺乏支持导致住房阶层逐渐固化。理想情况下，香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”的阶梯化供应体系。但由于居屋供给大幅减少，叠加房价持续上涨，中低收入阶层购房困难，住房条件难以改善。近期，新特首房屋政策提出，加大土地供给的同时，将公营房屋供应比例从六成提高至七成，重点资助中低收入群体购房置业，有望缓解当前的住房困境。
(本文作者介绍：恒大研究院副院长兼首席房地产研究员。)
