荔湾石围塘地块开发前瞻：小户型成主流，区域升级潜力几何？

国贸以5.06亿竞得广州荔湾石围塘地块，该地块面积9007平方米，容积率3，预计开发中小户型产品。地块临近地铁11号线，但周边环境待改善。文章分析了该区域的发展前景，认为随着白鹅潭商圈成熟，石围塘地块价值将提升，同时探讨了政府沿江开发战略及周边拆迁可能性。

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广州荔湾区石围塘地块近日由国贸以5.06亿元竞得，这一占地面积9007平方米的地块容积率为3，建筑面积达23552平方米。地块位于11号线石围塘地铁站附近，虽属二线临江区域，但周边环境尚待改善，预计将开发中小户型产品。

【荔湾沿江开发战略下的石围塘定位思考】

从区域规划来看，石围塘紧邻白鹅潭商圈，地理位置优越但产业定位尚不明确。随着万象城、太古里等商业项目的落地，该区域价值有望提升。笔者认为，政府若能暂缓开发，待周边商业配套成熟后再推出，将获得更高土地。目前荔湾沿江开发重点集中在白鹅潭至广船一带，石围塘作为延伸区域，其开发时序值得商榷。

【小户型产品策略与市场接受度分析】

地块预计开发70-110平方米的中小户型，总价控制在300万以下更具市场竞争力。周边虽有规划小学，但落地时间不确定，且城市界面老旧可能影响购房者决策。从市场角度看，荔湾300-400万价位段产品去化良好，但石围塘地块若要与花地湾项目竞争，需要在产品设计和价格上做出差异化。建议开发商采取快周转策略，以中小户型为主，加快去化速度。

石围塘地块的开发折射出荔湾城市更新的复杂局面。一方面政府着力打造沿江经济带，另一方面又面临产业填充和旧改推进的挑战。该地块的成功与否，将很大程度上取决于周边配套的完善速度和产品定位的精准度。对于购房者而言，这是一个需要权衡价格与区域发展潜力的选择。\n