京沪楼市新政观察：五环外松绑能否激活"金九银十"购房潮？

北京上海相继出台楼市新政，北京取消五环外限购套数限制并优化公积金政策，上海则降低限购门槛。新政后两地成交量环比小幅回升，但同比仍呈下降趋势。作为楼市风向标，京沪政策调整对全国市场具有示范效应，但受前期需求集中释放影响，本次政策边际效果或有限。

近期，北京和上海两大一线城市相继出台楼市新政，为传统"金九银十"销售旺季预热。北京取消五环外住房限购套数限制，同时优化公积金贷款政策；上海则推出降低限购门槛、放宽贷款条件等一揽子措施。

楼市新政释放积极信号但效果有限

从市场反应看，新政落地后北京新房日均成交量环比增长百分之九，二手房增长百分之七；上海新房日均成交量环比增长百分之二十五，二手房基本持平。虽然环比有所回升，但同比仍呈下降态势。这反映出在经历2024年多轮政策优化后，市场需求已部分释放，新政的边际效应正在减弱。值得注意的是，五环外/外环外区域占两地新房成交比重均超过百分之七十，新政对这些区域市场的提振作用值得期待。

渐进式调整体现政策审慎态度

京沪本轮政策调整仍以挖掘本地需求为主，未对外地购房者放开限制，延续了一线城市渐进式放松的节奏。这种审慎态度既考虑到稳定市场的需要，也反映出对房地产长效机制建设的重视。从历史经验看，9月通常是房地产政策密集出台期，预计后续还将有更多配套措施跟进，为市场注入持续动力。

总体来看，京沪新政为楼市注入了积极预期，但受制于整体经济环境和居民购房意愿，市场回暖仍需时日。随着房企推盘节奏加快和政策效应逐步显现，"金九银十"期间市场交易量有望稳步回升，但大幅反弹的可能性较低。